FAIRE LE CHOIX DE L’IMMOBILIER ÉTHIQUE

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L’essentiel de l’immobilier ISR

Immobilier durable, immobilier responsable, ISR immobilier ou Responsible Property Investment en anglais… les qualificatifs pour décrire la prise en compte de considérations Environnementales, Sociales et de Gouvernance (ESG) dans la gestion immobilière sont nombreux. Si les bonnes pratiques se diffusent dans la gestion, le nombre de fonds se réclamant spécifiquement de cette démarche reste limité. Cette note se propose de cerner les différents enjeux de l’investissement responsable en immobilier.

 

À RETENIR

 

– Dans un contexte de pression réglementaire, la prise en compte des critères environnementaux apparait comme une bonne pratique incontournable de gestion pour préserver la valeur financière des actifs immobiliers.

– L’intégration des trois piliers Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance se développe également, mais les démarches formalisées et systématiques restent plus rares. En France, Novethic recensait 2,88Mds€ d’encours déclarés comme ISR, soit 59% de plus qu’en 2013. *

– Dans un secteur où les certifications environnementales se développent rapidement, la capacité des fonds ISR à démontrer leur caractère différenciant au travers de l’amélioration effective de la performance environnementale des immeubles sera probablement un gage de crédibilité important pour la pérennité de ces démarches.

Les investisseurs pourraient jouer un rôle moteur pour le développement d’un immobilier responsable en vérifiant l’amélioration effective réelle des portefeuilles et en promouvant la prise en compte des thématiques sociales et de gouvernance aujourd’hui souvent peu traitées.

 

Le marché de l’immobilier d’investissement 

 

Particuliers et investisseurs institutionnels peuvent investir dans l’immobilier de diverses façons. D’une part, ils peuvent investir directement dans des immeubles dont ils deviendront propriétaires. D’autre part, ils peuvent investir indirectement au travers de foncières cotées ou de fonds non cotés comme les OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) et les SCPI (société civile de placement immobilier).

Les multiples enjeux ESG de l’immobilier

En France, le secteur de l’immobilier et de la construction représente 43% de la consommation d’énergie finale, 25% des émissions de gaz à effet de serre, 16% de la consommation d’eau et 40% de la production de déchets3. Les investisseurs jouent un rôle déterminant pour la réduction de ces impacts sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment. Par leur choix lors des constructions neuves et des rénovations, ils peuvent influencer directement la performance environnementale du bâti. Lors de la phase d’exploitation, ils peuvent indirectement entraîner de nombreux acteurs de la chaîne immobilière : locataires, gestionnaires techniques, prestataires de nettoyage, de gardiennage…pour améliorer la performance des immeubles existants.

Ces enjeux environnementaux considérables ne doivent pas occulter les multiples défis sociaux et de gouvernance. En effet, le secteur de l’immobilier participe notamment à la structuration de la ville. Au travers des choix d’implantations et de typologies de bâtiment (bureaux, logements, commerces, immeubles mixtes…), les acteurs participent au dynamisme des quartiers et à la régénération urbaine. Le secteur est également exposé aux enjeux de corruption, de conflits d’intérêt et de droit du travail pour les ouvriers du bâtiment notamment. Ces défis ont été soulignés dans la déclinaison de dix principes du Global Compact au secteur de l’immobilier et de la construction publiée en juin 2015 en partenariat avec la RICS, association des professionnels de l’immobilier.

Pour l’investissement indirect en pierre papier (fonds non cotés) :

Les investisseurs analysent alors l’amélioration de la performance extra-financière des portefeuilles. Existence d’objectifs chiffrés et réduction effective des impacts sont alors des critères clés. En outre, ils examinent les politiques sociales et les modes de gouvernance des gérants. Ces derniers sont en effet de plus en plus nombreux à s’engager sur des chartes éthiques et responsables en signant notamment les Principes pour l’Investissement Responsable. En France, 16 gérants de fonds immobiliers non cotés appliquent les principes d’investissement responsable (PRI) soit en tant que signataires (comme BNP PARIBAS REIM) soit en tant que filiales d’un groupe signataire (comme AMUNDI IMMOBILIER).

Offrir une bonne transparence sur les démarches et leurs impacts

Quelques acteurs communiquent d’ores et déjà leurs approches sur leur site internet à l’image de La Française REIM qui présente les grandes pondérations de sa matrice d’analyse ESG, ou d’Amundi Immobilier qui a mis en ligne sa charte ISR Immobilier. Mais les reportings publics et détaillés sur la performance extra-financière restent rare. Parmi les 32 répondants de l’enquête ASPIM/Novethic 2015, seuls deux acteurs ont mis en ligne de tels documents.

Le déploiement du code de transparence AFG/FIR/Eurosif aux fonds ISR immobiliers ouverts au public permettrait de favoriser les pratiques de reporting auprès des clients institutionnels et particuliers. En pratique, aucun fonds immobilier n’y répond aujourd’hui et le groupe de travail de l’AFG en charge de réfléchir à une adaptation du code spécifique à l’immobilier n’a pour l’instant pas abouti. Il s’agirait cependant d’obliger les gérants à reporter tant sur l’intégration des critères ESG dans les process de gestion que sur les résultats obtenus au travers d’indicateurs clés de performance.

Démontrer l’impact réel des politiques

Alors que la prise en compte des considérations environnementales se généralise dans la gestion immobilière, le seul recours à des certifications et des labellisations n’est plus un critère différenciant pour des fonds immobiliers se réclamant ISR.

En effet, la certification est devenue la norme tant pour les grands immeubles neufs que pour les importantes rénovations. Lors de l’exploitation, les foncières sont également de plus en plus nombreuses à avoir recours à des certifications à l’exploitation (HQE Exploitation, BREEAM in USE, LEED EBOM). Cependant, ces certifications peuvent cacher des niveaux de performances réelles parfois très différents. D’une part, ces certifications peuvent être obtenues avec différents niveaux d’exigence. L’ambition environnementale de l’immeuble variera ainsi entre le simple respect de seuils minimaux (niveau Pass pour BREEAM par exemple) au respect des critères les plus ambitieux du référentiel (niveau Outstanding pour BREEAM par exemple). D’autre part, les certifications ne sont pas nécessairement un gage de réduction des impacts réels de l’immeuble. Un bâtiment certifié peut par exemple être plus énergivore qu’un bâtiment non certifié sur lequel un suivi des consommations réelles sera effectué. Au-delà de la certification, le débat porte donc aujourd’hui sur l’amélioration effective des portefeuilles existants. Le baromètre Novethic 2014 montre ainsi que 10 des plus grandes foncières françaises cotées ont pris un objectif d’amélioration chiffré des consommations énergétiques de leurs immeubles sous gestion, et reportent annuellement sur les résultats effectivement obtenus.

Un immobilier ISR véritablement discriminant suppose donc d’être en capacité de démontrer une amélioration significative des performances par rapport à la moyenne du marché. Pour les critères énergie et gaz à effet de serre, la Climate Bond Initiative, association promouvant les Green bonds, recommande par exemple que seuls les immeubles présentant des performances réelles situées dans les 15% meilleures du marché puissent être considérés comme compatibles avec les objectifs de lutte contre le changement climatique. Et il ne s’agit là que d’un minimum !

Extrait du rapport « l’essentiel de l’immobilier ISR » 2015

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